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2010年11月

2010年11月29日

工場売却時の土壌調査

Q.工場を売却することになりましたが、新たな事業主は同じ敷地内で既存の施設を使用して事業を引き続き行います。この場合は新たに土壌調査は必要になりますか?

A.都道府県の確認を受ければ、すぐに土壌調査を行う必要はありません。土地の所有者(あるいは事業主等)が変更となっても、同様の事業を引き続き行う場合は土壌調査が猶予されます。新たに土壌調査が必要となるのは、特定有害物質を使用等する施設を廃止した工場・事業場の敷地の全部あるいは一部を、住宅や公園など人の立ち入ることの出来る用途へ変更する場合です。なお、土壌調査(分析)を行う場合、対象となる特定有害物質は当該施設において使用等されていたものとなります。

2010年11月27日

小平市学園東町2丁目住宅解体工事完了

本日、小平市学園東町2丁目の住宅解体工事が完了しました。工事中のトラブルもなく施主様からも大変好評をいただきました。

2010年11月26日

校舎解体工事の見積もり依頼

大手設計事務所様より、某学校の校舎解体見積もり依頼をいただきました。

2010年11月25日

土壌浄化を受注

U建設様より、台東区浅草橋の土壌浄化工事を受注いたしました。

2010年11月23日

土壌汚染 高まるリスク(2)

取引観念をどう理解すればよいのか。土壌汚染の案件ではないが、シックハウス症候群にかかったマンション購入者が、売り主の開発業者に対し瑕疵担保責任に基づく損害賠償を求めた裁判で、東京地裁が買主の主張を認めた例がある。引き渡し時に法的規制はなかったが、当時の厚生省指針があり、それを超えるホルムアルデヒドが検出され、瑕疵と認定された。
土壌汚染の問題に置き換えれば、売買契約時に法的規制の対象になっていなくても、官庁や自治体の指針などに盛り込まれていれば、売り主は将来の裁判で責任を問われかねないということになる。
土壌汚染の事例は増加傾向にある。環境省のまとめでは、都道府県が把握した土壌汚染調査数は08年度に1365件で、そのうち土壌汚染対策法が定める有害物質の含有基準を超過したのは697件あった。
さらに4月施行の改正土壌汚染対策法には、一定規模以上で汚染の恐れのある土地の形質を変更するときに都道府県が土壌調査を命じるとの規定が盛り込まれた。調査実施回数が増えると予想されるため、「土地取得前に十分な対策が講じられていなかったり、再調査による汚染原因の追加で土地評価額が減ったりすることで、紛争になる可能性が高まる」(太田秀夫・中央大学教授)。
不動産取引に与える影響は法規制だけではない。今年度から企業などは有形固定資産に関し、法令や契約で求められた将来の撤去費用を見積もった資産除去債務を決算書に計上する必要がある。「資産除去債務を認識するタイミングによっては、企業が想定していなかった収益圧迫要因となり得る」(環境関連案件に詳しい出張智己弁護士)
環境に対する社会の意識やルールの変化に無頓着では、企業は不動産の取引や利用で思わぬしっぺ返しを受けかねない。ある大手不動産会社の法務担当者は「もはや環境デューデリジェンス(資産査定)なくして開発などあり得ない」と話す。
(2010年11月22日 日本経済新聞朝刊Monday Nikkeiより引用)

2010年11月22日

土壌汚染 高まるリスク(1)

東京都の足立区土地開発公社が、買った工場跡地にフッ素などが含まれていたとして、売り主である旭硝子子会社のAGCセイミケミカルに除去費用の支払いを求めた訴訟の最高裁判決が6月に下されました。この事例では、土地の売買契約が結ばれた1991年当時にはフッ素の有害性は広く認識されていませんでした。国の規制対象になったのは2001年で、土壌汚染対策法の施行は2003年です。公社が2005年に実施した土壌調査で基準値を超えるフッ素が検出され、契約締結から15年以上たった2006年10月に訴訟に発展しました。
裁判では、売買契約時に両社とも汚染の有無を知らず、その後に有害物質として規制されたフッ素を含む土壌が、民法570条で定める「隠れたる瑕疵」にあたるかが争点となりました。東京高裁は2009年4月、売買取引時の取引観念で有害と認識されていなくても、なおかつ法令の規定がなくても、隠れたる瑕疵にあたると判断し、企業側に約4億5千万円の支払いを命じましたが、この考え方には、売買契約時に想定できないリスクをいつまでも負わせかねないとの見方が出ていました。
これに対して、最高裁は「当事者間でどのような品質・性能が予定されていたかは、契約当時の取引観念をしんしゃくして判断すべきだ」という基準を立て、瑕疵にはあたらないと結論づけました。
ただ最高裁判決で注目すべきなのは「取引観念」という言葉を用いて、土壌汚染対策法の定める有害物質だけに注意しても不十分と示唆した点です。法律の規制がなくても、取引観念上、有害だと認識されていれば瑕疵となり得ると読めます。
(2010年11月22日 日本経済新聞朝刊Monday Nikkeiより引用)

2010年11月19日

ガソリンスタンド業界の土壌汚染リスク

ガソリンスタンドは全国には約40,000件存在しており、ガソリンスタンドや地下タンクの近くの土壌や地下水で油膜、油臭、油、ベンゼン、エチルベンゼン、トルエン、キシレン等の有害物質が検出されるケースがります。これらの汚染は、地下タンクや地下配管などの地下埋設物からの有害物質漏えいが主な原因となっています。

漏洩したガソリン、軽油等は、地下水の流れに乗って水平方向へ拡散する可能性が高いという性質を持っているため、周辺の土地も土壌汚染される可能性が高くなります。

ガソリンに含まれるベンゼンは土壌汚染法で基準(環境基準値:0.01mg/L)が定められているものの、ガソリンスタンドの汚染のメインになる油類については、油汚染事故時の措置が規定されているのみで特定有害物質となっていないのが現状です。(東京都では環境確保条例、埼玉県では生活環境保全条例で土壌調査の対象となっています)

2010年11月18日

クリーニング業における土壌汚染の特徴

クリーニングにおける土壌汚染調査を行った場合、土壌・地下水より検出される主な汚染物質は、テトラクロロエチレンを中心とした揮発性有機塩素化合物になります。有機塩素化合物は微生物分解により、最終的には二酸化炭素まで分解されますが、土壌中や地下水における微生物分解量はわずかであるため10~20年前の汚染が高濃度のまま維持されている場合が多いのが現状です。

有機塩素化合物の特性としては、比重が水より大きく、粘性が低いためコンクリートも通過して地下に浸透、広範囲に汚染をもたらす可能性が高くなります。また、ドライクリーニング業は住宅地で行われることが多いため、土壌汚染が発覚した場合は地下水を含めた広域な汚染となる場合が多いのが特徴です。

ちなみに、クリーニング業の汚染は電気機械器具製造業、金属製品製造業についで3番目に多いです。

2010年11月17日

土壌浄化工事の受注

台東区浅草橋3丁目土壌浄化工事を受注しました。発注者は練馬区のU建設です。

2010年11月13日

H構土留矢板工法

青梅市の株式会社タチエス工場解体において、地下構造物解体に伴いH構土留矢板工法が完了しました。 

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