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2011年5月

2011年05月17日

土地売買の土壌汚染の程度

Q.土壌汚染されている土地を買うには、どの程度まで浄化させる必要があるのでしょうか?

A.売買対象土地に要措置区域等(=要措置区域または形質変更時要届出区域)の濃度基準を超過する汚染が判明した場合には、何らかの対策を講じなければ売り物にはなりません。この場合、いかなる対策を講ずるかは、買主の要望次第となります。
もちろん、汚染の除去等の措置の指示や命令で予想される最低限の処置は必要ですが、少なからぬ買主は、徹底した汚染の除去を求めてきます。そのリクエスト自体は当然の事ですが、問題は多額のコストとのバランスです。
従来も汚染土壌の処理には多額の費用がかかっていましたが、平成21年改正で、要措置区域等(=要措置区域または形質変更時要届出区域)からの汚染土壌の搬出と処分に規制の網がかかったこともあり、それ以外の土地からの汚染された土壌の搬出や処分にもあたかも規制がされているかのごとき対応がなされますので、コストはより一層大きくなると思われます。そうなると汚染の除去等の措置を、事前に売主が行うにしても、購入後に買主が行うにしても、売主に残る売買代金はかなり少額になる(場合によってはマイナスとなる)ことも十分に予想されます。そのような場合には、結局売買が成立せずに土地が放置されてしまうという結果にもなりかねません。このように買主の汚染除去への神経質な対応が、社会全体で見た場合に、却って汚染土壌の不適正処理をもたらしかねず、一体何のために土壌汚染対策法を作ったのかわからなくなるという本末転倒な結果に陥る可能性があります。

2011年05月16日

根津の解体工事開始

本日、文京区根津の住宅解体工事を開始いたしました。

2011年05月14日

土壌汚染と相続税評価額

Q.工場跡地を相続するような場合、土壌汚染の調査費や対策費は、相続税の計算上評価されるのでしょうか?


A.国税庁が平成16年7月5日付で公表した「土壌汚染地の評価等の考え方について(情報)」(資産評価企画官情報第3号、資産評価税課情報第13号)によりますと、「土壌汚染地の評価額」は、「汚染がないものとした場合の評価額」から「浄化・改善費用に相当する金額」を控除し、また、「使用収益制限による減価に相当する金額」を控除し、さらに、「心理的要因による減価に相当する金額」を控除して得られた金額であるとする、いわゆる原価方式が土壌汚染地の基本的な評価方法とすることが可能としています。
また、相続税等の財産評価において土壌汚染地として評価する土地は、「課税時期において、評価対象地の土壌汚染の状況が判明している土地」であり、土壌汚染の可能性があるなどの潜在的な段階では土壌汚染地として評価することはできないとしています。
なお、課税時期において既に浄化・改善措置を実施することが確実な場合は、土地の評価額からそれらを控除するのではなく、相続税法第14条に規定する「確実な債務」として、課税価格から控除すべきとしています。

2011年05月12日

土壌汚染された土地は、いつまで請求が可能ですか?

Q.当社は汚染された土地を所有しておりますが、汚染原因者に対してどのような請求がいつまで可能ですか?


A.土壌汚染対策法では都道府県知事から土壌汚染対策法に基づいて汚染の除去等の措置の指示を受け、これに従って実際に支出した費用について、原因者に求償するための規定が設けられています(⇒法8条1項)。この場合の請求は、当該指示措置等を講じ、かつ、原因者を知った時から3年以内に行う必要があり、また、当該指示措置等を講じた時から20年を経過すれば、請求できません(法8条2項)。
土壌汚染対策法が原因者に対する土壌汚染対策費用請求に関して特に用意している条項は、法第8条のみですから、同上に該当しないケースはすべて民法の一般理論から考えなくてはいけません。可能性のある理論は不法行為であろうと考えますが、この論点はかなり慎重に考える必要があります。
日本では水質汚濁防止法や廃棄物処理法により、土壌への汚染行為が行政法規上禁じられたのは昭和45年頃からであり、それ以前は、少なくとも土壌の汚染行為自体は行政法規に反した行為ではありませんでした。したがって、規制以前の自ら所有する土地の土壌汚染行為は直ちには違法な行為であるとは評価できません。もちろん、規制以前の汚染行為であっても、それによって第三者が健康被害を被っているという事実があれば、その行為は違法な行為として評価できるという考えもありますが、健康被害を抑えるために事後に導入された規制に服するのに発生した費用であれば、違法な行為と評価できないということです。原因行為時点で当然に予測すべきものではないので、不法行為責任の成立がないだろうと考えられるからです。
以上のとおり、昭和45年頃以降に、水質汚濁防止法や廃棄物処理法に違反して土壌汚染が発生し、原因者以外に被害が生じた場合で、現在の土壌汚染対策法の規制による費用発生に関して予測可能性があった場合は不法行為責任を問われうるということになろうかと思います。

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